Mietvertrag prüfen vor der Unterschrift: 10 Klauseln, die du kennen musst
Viele Formularverträge enthalten unwirksame Klauseln. Wer sie kennt, unterschreibt entspannter.
Klausel 1: Schönheitsreparaturen
Starre Fristen wie 'alle drei Jahre' sind unwirksam. Übernimmst du die Wohnung unrenoviert, musst du grundsätzlich nicht renovieren. Lass dir den Zustand im Übergabeprotokoll bestätigen.
Klausel 2: Kleinreparaturen
Wirksam nur mit Einzelobergrenze, meist um 100 bis 120 Euro, und Jahresobergrenze von etwa 6 bis 8 Prozent der Jahresmiete. Fehlt eine der Grenzen, ist die Klausel komplett unwirksam.
Klausel 3: Nebenkosten
Sie müssen konkret vereinbart sein, durch Aufzählung oder Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Sonstige Betriebskosten brauchen eine konkrete Benennung. Prüfe den Verteilerschlüssel.
Klausel 4: Kaution
Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten. Eine höhere Kaution ist insoweit unwirksam.
Klausel 5: Staffel oder Index
Bei Staffelmiete müssen alle Stufen in Euro stehen, bei Indexmiete gilt der Verbraucherpreisindex. Beide schließen andere Erhöhungen weitgehend aus.
Klausel 6: Kündigungsverzicht
Ein beidseitiger Verzicht auf die ordentliche Kündigung ist bis zu vier Jahre zulässig. Einseitig zulasten des Mieters ist er unwirksam.
Klausel 7: Haustiere
Ein pauschales Verbot ist unwirksam. Zulässig ist ein Erlaubnisvorbehalt für Hunde und Katzen, Kleintiere sind immer erlaubt.
Klausel 8: Untervermietung
Ein generelles Verbot ist unwirksam, weil § 553 BGB den Anspruch auf Erlaubnis bei berechtigtem Interesse zwingend regelt.
Klausel 9: Wohnfläche
Steht eine Quadratmeterzahl im Vertrag, ist sie Vertragsgrundlage. Weicht die reale Fläche mehr als 10 Prozent nach unten ab, kannst du mindern.
Klausel 10: Befristung
Ein Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn der Befristungsgrund im Vertrag steht, etwa Eigenbedarf zum Endtermin. Ohne Grund gilt der Vertrag als unbefristet.
Checkliste
- Vertrag vollständig lesen, auch Anlagen
- Renovierungsklausel auf starre Fristen prüfen
- Kleinreparaturklausel auf beide Grenzen prüfen
- Nebenkostenklausel und Verteilerschlüssel prüfen
- Kautionshöhe mit 3 Nettokaltmieten abgleichen
- Wohnfläche selbst nachmessen
- Übergabeprotokoll als Anlage vereinbaren
Häufige Fragen
Was passiert mit einer unwirksamen Klausel?
Sie fällt weg, an ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung. Der Vertrag insgesamt bleibt wirksam.
Kann ich den Vertrag nach Unterschrift noch anfechten?
Nur in engen Ausnahmefällen wie Täuschung. Deshalb ist die Prüfung vor der Unterschrift so wichtig.
Stand 2026. Dieser Ratgeber ordnet ein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.